「じぶんリート」による投資

1.「じぶんリート」は不動産をコアに

世界経済において重要なポジションにありながら、国土がせまく、東京一極集中となっているわが国において、資産形成の軸に置くのはやはり不動産です。
また不動産は借入金を活用してリターンを得られる数少ない投資対象であるとともに、結果、次世代へ承継できる資産を形成していくことができるため、「じぶんリート」のコンセプトにフィットしています。

不動産投資の特長

不動産投資は、調達・返済とも他人のお金を用いることで、少額の自己資金で、高額の不動産を取得するクレバーな投資です。
不動産投資には以下のような効果があげられるとともに、それぞれの目的に沿った組立が可能な、オリジナリティの髙い投資であり、資産形成と言えます。

不動産投資を行うメリット 1. 収入補完
2. 節税
3. 私的年金の形成
4. 生命保険代わり
5. インフレリスクヘッジ
6. 相続対策
7. 将来の自己利用
8. 社会的な関わり
収益不動産を選ぶ前に・・・

「じぶんリート」は長期にわたる人生設計とも言えるため、投資対象として選定する不動産も、長期の時間軸で検討する必要があります。
収益不動産の類型としてはマンションや一棟アパート、店舗や土地などさまざまですが、個別の物件選定の前に、以下のポイントに留意し、基本スタンスを構えることが必要です。

投資物件の選び方 運用期間は長期 → 時間軸で考えることが必要
1. 収益性
(投資効率はどうか)
×現時点での利回り
保有期間トータルでの利回り
2. 資産性
(投資元本はどうか)
×資産価値が上がっているもの
資産価値が下落しないもの
3. 流動性
(売りたいときに売れるか)
×みんなが憧れる物件
みんなが買いやすい物件
収益不動産のタイプと特徴

収益不動産のカテゴリは次のように分類することができ、さらに築年によって、それぞれにあう投資スタンスが異なってきます

区分マンション 一棟物件 その他
マンション一部屋単位での投資
(ワンルームマンション、ファミリーマンションなど)
土地・建物全体への投資
(一棟アパート、一戸建など)
区分店舗やオフィスなど
(店舗、オフィス、立体駐車場、トランクルーム、太陽光...)
 メリット 
■投資単位が比較的小さい(500万~3000万)ため、投資しやすい
■建物の構造が堅固であり、融資期間が長い
■管理・修繕を管理会社にアウトソースできる
■売買マーケットと成約レコードがあり、売りやすい(流動性が高い)

 デメリット 
■区分所有者による共有となり、共用部分の変更ができない。
■管理・修繕の固定コストがかかる
■一戸のみ保有の場合、空室時の収入がなくなる
 メリット 
■土地資産が自己所有となり、長期的な資産形成となる
■賃貸マネジメント、コストコントロールなど事業運営を上手にできれば投資利回りが高くなる

 デメリット 
■投資単位が比較的大きくなる(5000万~3億程度)ため、多額の自己資金が必要となる。
■長期的な管理計画と大規模修繕が必要となり、一定の知識と経済力が求められる
■融資利用の場合、多額の返済を毎月行っていく必要がある
 メリット 
■知見のある分野であれば、それを活かすことで高いリターンを目指すことができる
■歩合賃料を設定できる場合があり、アップサイドを追求できる可能性がある
■将来の自己使用につなげられる場合がある
■減価償却など税効果が見込めるものがある
 デメリット 
■業務内容が好不況に左右されるため、賃貸収益の振れ幅が大きくなる
■飲食店舗などの場合、入れ替わりが頻繁となる傾向があり、場合があり、造作や原状回復の問題が発生する
新 築 利回りが低く、キャッシュフローがマイナスとなる場合があるが、月々、少額の持出しで新築物件を取得できるため、将来の年金代わりに向いている物件 立地、地型が良好な敷地が少ない中で、新築のデザイン性とローンのセットアップで企画販売されている物件が多い。レバレッジを効かせたい投資に向いた物件 住居よりも有効活用ができる素地を発掘し、土地のポテンシャルを伸ばす事業ができれば投資妙味がある
中 古 設備が古いため、資産価値の劣化が比較的早く、中長期の投資には向かない側面があるが、賃料利回りは高くなるため、インカムゲイン狙いに向いている物件 立地面では選択肢が多いものの、都内では利回り妙味のある物件は少ないため、相続対策や土地資産目的の投資に向いている物件 ソフト面への関与により、収益を改善でき、賃貸収益を高めることができれば投資妙味がある
コア・サテライト型投資

3-4 コア・サテライト型投資 「コア・サテライト戦略」とは、金融の投資戦略のひとつとして、コア資産をベースとして安定的な成長を図る一方で、サテライト資産で高いリターンを取りに行く戦略を指します。
「じぶんリート」では、これを不動産投資にも採用していきます。
たとえば、資産価値が高いが賃料利回りが低いコア型不動産と、資産価値が高いとは言えない分利回りが高いサテライト型不動産の組み合わせにより、リスクを相互補完し、投資の厚みを増していきます。
このミニ不動産ポートフォリオにより、単一物件とは異なる、投資スキームとしての融資条件を引き出すことができるので、投資の安定性を増しながらも、収益性を底上げすることが可能となります。

2.ミックス・ポートフォリオ

「じぶんリート」では不動産にとどまらず、株式をはじめとした投資運用や、貯蓄型の保険商品の活用による多角的なポートフォリオを組むことをデザインします。それぞれの投資対象が有するメリット・デメリットを相互補完しながら、投資収益率を高めていくとともに、資産形成を実現していきます。

「じぶんリート」での株式投資
個人の株式等の譲渡益や配当は、不動産所得のように給与所得との通算もできず(セグメント内での損益は通算可能)、年度をまたぐこともできません。 税率も原則20%分離課税となっており、個人での株式投資の税負担は小さくありません。「じぶんリート」では株式投資等の金融商品への投資を行うことも検討します。
個人か、「じぶんリート」か
「じぶんリート」の法人で証券会社に口座を開設し、株式投資することは可能です。 ただし個人の20%分離課税に対し、法人で株式投資を行うと法人税率は約25%(実効税率)となります。そのため法人が黒字の場合には法人で株式投資をしても意味がありませんが、繰越損失や経費計上といった法人の税務メリットを最大限、活用することで「じぶんリート」名義で株式投資する効果がでてきます。
「じぶんリート」× J-REIT
「じぶんリート」による不動産投資の賃料利回りが低い場合に、賃料収入をJ-REITへ再投資することで複利運用を目指すのも有効です。まさに現物不動産と証券化不動産のコンプレックス投資といえるでしょう。
このように不動産セクター投資を意識するならば、沿線エリアのバリューアップを目指す電鉄会社の株式や、インバウンド需要で活気づくホテル・レジャー関連への再投資も面白いでしょう。株主優待も狙えます。
また「じぶんリート」を家計のおサイフと捉えるならば、原油商品や電気・ガス・エネルギー関連会社の株式へ投資すれば、ガソリン代や電気代の高騰によって、家計負担が大きくなった場合に、反対に投資した対象の価格があがるためリスクヘッジとして機能するでしょう。

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